L’inquilino non paga? Lo sfratto legale, passo dopo passo.

L’inquilino non paga e non se ne va: cosa puoi fare?

In breve: non puoi mandarlo via da solo. Il Codice civile romeno prevede che, salvo diversa disposizione di legge, lo sfratto dell’inquilino avvenga sulla base di una sentenza.

La via legale prevede di regola quattro fasi: la cessazione del contratto, l’intimazione di rilascio tramite ufficiale giudiziario, la domanda di sfratto in tribunale e, se l’inquilino ancora non se ne va, l’esecuzione forzata da parte dell’ufficiale giudiziario.

C’è anche un’eccezione: se un contratto a tempo determinato, stipulato davanti al notaio o registrato presso l’ANAF (l’amministrazione fiscale romena), è scaduto, puoi rivolgerti direttamente all’ufficiale giudiziario, senza una causa di sfratto.

Attenzione al calendario: tra il 1° dicembre e il 1° marzo lo sfratto forzato da un’abitazione non può essere eseguito, salvo le eccezioni previste dalla legge. La causa può però proseguire anche in questo periodo.

Cosa non puoi fare, anche se sei il proprietario

Il fatto che l’abitazione sia tua non ti dà il diritto di eseguire lo sfratto da solo. La legge penale romena tutela il domicilio della persona che lo abita effettivamente, anche se non ne è proprietaria.

Evita quindi di:

• cambiare la serratura o bloccare l’accesso all’abitazione;
• entrare nell’appartamento senza il consenso dell’inquilino;
• mettere fuori le cose dell’inquilino;
• staccare luce, acqua, gas o riscaldamento come mezzo di pressione;
• minacciare o usare la forza.

Introdursi senza diritto in un’abitazione, senza il consenso della persona che la abita, può costituire il reato di violazione di domicilio (art. 224 del Codice penale romeno). Occupare con violenza o minaccia un immobile che si trova nel possesso altrui può costituire turbativa del possesso (art. 256 del Codice penale romeno). Inoltre, l’inquilino può chiederti il risarcimento dei danni e la tua posizione nella causa di sfratto può complicarsi.

Dopo quanti mesi di morosità puoi chiedere lo sfratto?

Molti proprietari cercano una regola fissa dei «tre mesi di morosità». Questa regola esisteva nella legge sull’abitazione n. 114/1996, ma gli articoli in questione (artt. 21–33) sono stati abrogati con l’entrata in vigore del nuovo Codice civile, il 1° ottobre 2011.

Oggi il Codice civile non fissa un numero minimo di mesi. Il mancato pagamento del canone ti dà il diritto di chiedere la risoluzione del contratto. Conta però la gravità dell’inadempimento: un singolo ritardo di pochi giorni, in linea di principio, non giustifica la risoluzione, mentre il mancato pagamento ripetuto può giustificarla, anche se ogni singolo arretrato, preso da solo, sembra modesto.

Altrettanto importante è cosa dice il contratto. Una clausola ben scritta può semplificare molto la procedura, una vaga può complicarla.

Primo passo: il contratto di locazione deve cessare

Finché il contratto è in vigore, l’inquilino ha il diritto di usare l’abitazione. Il primo passo è quindi far cessare il contratto. La strada dipende dalla tua situazione:

Una comunicazione sbagliata — senza termine, inviata senza prova della ricezione o in contrasto con il tuo stesso contratto — può ritardare tutta la procedura. Conviene farla verificare prima di inviarla.

Quando puoi rivolgerti direttamente all’ufficiale giudiziario, senza causa di sfratto?

Il Codice civile prevede un’eccezione alla regola della sentenza. Il contratto di locazione a tempo determinato stipulato davanti al notaio, oppure con scrittura privata registrata presso l’ANAF, costituisce, alle condizioni di legge, titolo esecutivo per la riconsegna dell’abitazione alla scadenza del termine. Lo stesso vale per il contratto a tempo indeterminato stipulato nella stessa forma, dopo che hai esercitato il recesso e il preavviso è decorso.

In questi casi puoi rivolgerti direttamente a un ufficiale giudiziario, senza una sentenza di sfratto. L’ufficiale giudiziario chiede al tribunale l’autorizzazione all’esecuzione e poi si seguono gli stessi passaggi dell’esecuzione di una sentenza: l’inquilino ha 8 giorni per andarsene spontaneamente, dopodiché può essere sfrattato con la forza.

L’eccezione ha però dei limiti:

• riguarda la riconsegna dell’abitazione alla scadenza del termine o del preavviso, non la risoluzione del contratto per morosità prima della scadenza — in questo caso ti serve, di regola, una sentenza;
• se, dopo la scadenza, hai lasciato che l’inquilino restasse e continuasse a pagare senza opporti, si può ritenere concluso un nuovo contratto a tempo indeterminato e l’esecuzione basata sul vecchio termine può essere contestata;
• la regola invernale (1° dicembre – 1° marzo) si applica anche in questo caso;
• l’inquilino può proporre opposizione all’esecuzione e, poiché il titolo non è una sentenza, può sollevare, alle condizioni di legge, anche difese di merito.

Indipendentemente dalla riconsegna dell’abitazione, il contratto stipulato davanti al notaio o registrato presso l’ANAF è titolo esecutivo anche per i canoni non pagati, alle scadenze previste dal contratto.

L’intimazione di rilascio tramite ufficiale giudiziario

Nella procedura speciale di sfratto prevista dal Codice di procedura civile romeno, dopo la cessazione del contratto fai notificare all’inquilino, tramite ufficiale giudiziario, un’intimazione a liberare e riconsegnare l’abitazione entro un termine non superiore a 30 giorni dalla notifica.

Per il contratto a tempo determinato, l’intimazione di rilascio va notificata almeno 30 giorni prima della scadenza del termine, salvo diversa disposizione di legge. Per il contratto a tempo indeterminato, il recesso vale anche come intimazione di rilascio.

Se, dopo l’intimazione, l’inquilino se ne va — restituisce le chiavi, porta via le sue cose e non usa più l’abitazione —, puoi riprenderne possesso senza causa.

La domanda di sfratto in tribunale

Se l’inquilino si rifiuta di andarsene, presenti la domanda di sfratto al tribunale di primo grado nel cui circondario si trova l’abitazione — per un appartamento nella città di Iași, al tribunale di primo grado di Iași.

La procedura speciale offre diversi vantaggi rispetto a una causa ordinaria:

• la domanda è decisa d’urgenza, in camera di consiglio, con discussione sommaria;
• se lo sfratto è chiesto per mancato pagamento del canone e il contratto è titolo esecutivo per il canone (stipulato davanti al notaio o registrato presso l’ANAF), la domanda può essere decisa senza citare le parti;
• puoi chiedere nella stessa causa anche i canoni arretrati, comprese le somme che scadono durante il processo — in questo caso le parti vengono citate;
• la sentenza di sfratto è esecutiva e l’inquilino può impugnarla solo con l’appello, entro 5 giorni dalla pronuncia o, a seconda dei casi, dalla notifica;
• l’esecuzione della sentenza non viene sospesa automaticamente: in caso di sfratto per morosità, l’inquilino può chiedere la sospensione nell’opposizione all’esecuzione o in appello, e il tribunale può disporla solo se deposita il canone a cui è stato condannato e le somme relative ai mesi che scadono durante il giudizio.

La procedura speciale non è obbligatoria: puoi scegliere anche la causa ordinaria, per esempio quando chiedi al tribunale di pronunciare esso stesso la risoluzione del contratto. La scelta della strada giusta dipende dal contratto e da ciò che è successo finora.

L’esecuzione forzata: come avviene concretamente lo sfratto

Con la sentenza di sfratto ti rivolgi a un ufficiale giudiziario. L’ufficiale giudiziario chiede al tribunale l’autorizzazione all’esecuzione, poi notifica all’inquilino il provvedimento di autorizzazione e il titolo esecutivo.

L’inquilino ha 8 giorni dalla notifica per andarsene spontaneamente. Se non lo fa, l’ufficiale giudiziario si reca sul posto ed esegue lo sfratto, se necessario con l’assistenza della polizia o della gendarmeria.

Lo sfratto riguarda tutte le persone che vivono con l’inquilino, anche se non hanno firmato il contratto. I beni che l’inquilino non porta via sono affidati a un custode, a spese dell’inquilino, e l’ufficiale giudiziario fissa un termine non superiore a un mese per ritirarli.

Lo sfratto si può eseguire d’inverno? La regola dal 1° dicembre al 1° marzo

Il Codice di procedura civile romeno stabilisce che nessuno sfratto da immobili a uso abitativo può essere eseguito dal 1° dicembre al 1° marzo dell’anno successivo.

La legge consente comunque lo sfratto in questo periodo in due casi: se il proprietario dimostra che lui e la sua famiglia non dispongono di un’abitazione adeguata, oppure se dimostra che l’inquilino e la sua famiglia hanno un’altra abitazione adeguata in cui potrebbero trasferirsi subito.

Il divieto non si applica neppure a chi occupa abusivamente un’abitazione, con una via di fatto, senza alcun titolo, né a chi viene sfrattato perché mette in pericolo la convivenza o turba gravemente la quiete pubblica. Un inquilino entrato legalmente nell’abitazione che poi ha smesso di pagare non è, di regola, un occupante abusivo senza titolo.

L’inquilino ha figli minorenni. Può ancora essere sfrattato?

Sì, sulla base di una sentenza. Il Codice di procedura civile romeno non prevede un’eccezione separata per le famiglie con figli. La tutela principale è la regola invernale, che si applica a qualsiasi sfratto da un’abitazione, con o senza figli.

La sentenza di sfratto si esegue nei confronti di tutte le persone che vivono con l’inquilino, quindi anche dei suoi familiari.

La presenza di bambini rende però ancora più importante il rispetto rigoroso della procedura. Qualsiasi pressione al di fuori della legge — la porta bloccata, il riscaldamento staccato in pieno inverno — è rischiosa per il proprietario. Spesso un accordo scritto sulla data di uscita e sul pagamento degli arretrati può risolvere la situazione più in fretta e con meno spese dell’esecuzione forzata.

Come recuperare i canoni arretrati

Lo sfratto ti restituisce l’abitazione, ma non ti porta automaticamente il denaro. Per i canoni arretrati hai diverse possibilità:

• se il contratto è stato stipulato davanti al notaio o registrato presso l’ANAF, è titolo esecutivo per il pagamento del canone alle scadenze contrattuali, quindi puoi rivolgerti direttamente all’ufficiale giudiziario per queste somme;
• puoi chiedere i canoni arretrati nella stessa causa dello sfratto;
• puoi usare il procedimento d’ingiunzione di pagamento, dopo aver inviato all’inquilino un’intimazione che gli concede 15 giorni per pagare;
• se la somma richiesta non supera 50.000 lei, esclusi interessi e spese legali, puoi usare il procedimento per le controversie di modesta entità;
• per i danni all’abitazione puoi chiedere un risarcimento separato.

Se nell’abitazione hanno vissuto anche altre persone e il contratto non lo vietava, queste rispondono in solido con l’inquilino per gli obblighi contrattuali, per il periodo in cui hanno usato l’abitazione.

Una sentenza favorevole non garantisce però il recupero del denaro: se l’ex inquilino non ha redditi né beni pignorabili, l’esecuzione può essere difficile.

Come tutelarti fin dall’inizio quando affitti

La maggior parte dei problemi si può prevenire al momento della firma del contratto:

• se sei una persona fisica e affitti un’abitazione del tuo patrimonio personale, devi registrare il contratto presso l’ANAF entro 30 giorni dalla stipula (modulo 168); oltre all’obbligo fiscale, la registrazione rende il contratto titolo esecutivo per il canone e, alla scadenza del contratto, per la riconsegna dell’abitazione;
• inserisci nel contratto una clausola risolutiva espressa per il mancato pagamento del canone, con un termine chiaro;
• stabilisci per iscritto chi paga le utenze e le spese condominiali e come si prova il pagamento;
• conserva le prove dei pagamenti e la corrispondenza con l’inquilino.

Per una tutela più forte, il contratto può essere stipulato anche in forma pubblica, davanti al notaio.

Conclusione: lo sfratto legale è l’unica strada sicura

Un inquilino che non paga e non se ne va è una situazione stressante, soprattutto quando l’abitazione è un’importante fonte di reddito. Le soluzioni rapide — serratura cambiata, utenze staccate — sembrano efficaci, ma possono esporti a responsabilità civile e penale.

La via legale ha fasi chiare: cessazione del contratto, intimazione tramite ufficiale giudiziario, sentenza di sfratto ed esecuzione forzata. Tra il 1° dicembre e il 1° marzo lo sfratto effettivo è, di regola, sospeso, ma la procedura può andare avanti. Prima cominci, prima puoi tornare in possesso della tua abitazione.

Aggiornato al 10 novembre 2026. L’articolo fornisce informazioni generali sul diritto romeno; la soluzione dipende dal contratto, dalle comunicazioni inviate e dalle circostanze del caso. Non sostituisce una consulenza legale individuale.

Fonti legislative

• Codice civile romeno – artt. 1551–1553 (risoluzione) e artt. 1798, 1809, 1810, 1816, 1824 e 1830–1832 (locazione di abitazioni)
• Codice di procedura civile romeno – artt. 896–902 (sfratto forzato), 1014–1025 (ingiunzione di pagamento), 1026–1033 (controversie di modesta entità) e 1034–1045 (procedura di sfratto)
• Codice penale romeno – artt. 224 e 256
• Legge romena n. 71/2011 – art. 230, lett. s) (abrogazione degli artt. 21–33 della legge sull’abitazione)