Votre locataire ne paie plus ? L’expulsion légale, étape par étape.

Votre locataire ne paie pas et ne part pas : que pouvez-vous faire ?

En bref : vous ne pouvez pas le faire sortir vous-même du logement. Le Code civil roumain prévoit que, sauf disposition légale contraire, l’expulsion du locataire a lieu sur le fondement d’une décision de justice.

La voie légale comporte en règle générale quatre étapes : la fin du contrat, la notification d’expulsion par huissier de justice, la demande d’expulsion devant le tribunal et, si le locataire ne part toujours pas, l’exécution forcée par l’huissier.

Il existe une exception : si un contrat à durée déterminée, conclu devant notaire ou enregistré auprès de l’ANAF (l’administration fiscale roumaine), est arrivé à expiration, vous pouvez vous adresser directement à un huissier, sans procès en expulsion.

Attention au calendrier : entre le 1er décembre et le 1er mars, l’expulsion forcée d’un logement ne peut pas être réalisée, sauf exceptions prévues par la loi. La procédure judiciaire peut toutefois se poursuivre pendant cette période.

Ce qui vous est interdit, même si vous êtes propriétaire

Être propriétaire du logement ne vous autorise pas à procéder vous-même à l’expulsion. La loi pénale roumaine protège le domicile de la personne qui l’occupe effectivement, même si elle n’en est pas propriétaire.

Évitez donc :

• de changer la serrure ou de bloquer l’accès au logement ;
• d’entrer dans l’appartement sans l’accord du locataire ;
• de sortir les affaires du locataire ;
• de couper l’électricité, l’eau, le gaz ou le chauffage pour faire pression ;
• de proférer des menaces ou de recourir à la force.

Le fait de pénétrer sans droit dans un logement, sans le consentement de la personne qui l’occupe, peut constituer l’infraction de violation de domicile (article 224 du Code pénal roumain). Le fait d’occuper par la violence ou la menace un immeuble se trouvant en la possession d’autrui peut constituer un trouble de possession (article 256 du Code pénal roumain). En outre, le locataire peut vous réclamer des dommages-intérêts, et votre position dans la procédure d’expulsion peut se compliquer.

Après combien de mois d’impayés pouvez-vous demander l’expulsion ?

De nombreux propriétaires cherchent une règle fixe des « trois mois d’impayés ». Cette règle existait dans la loi n° 114/1996 sur le logement, mais les articles concernés (articles 21 à 33) ont été abrogés lors de l’entrée en vigueur du nouveau Code civil, le 1er octobre 2011.

Aujourd’hui, le Code civil ne fixe aucun nombre minimal de mois. Le défaut de paiement du loyer vous permet de demander la résiliation du contrat. Ce qui compte, c’est la gravité du manquement : un retard isolé de quelques jours ne justifie en principe pas la résiliation, alors que des impayés répétés peuvent la justifier, même si chaque retard, pris isolément, paraît minime.

Le contenu du contrat est tout aussi important. Une clause bien rédigée peut grandement simplifier la procédure, une clause vague peut la compliquer.

Première étape : mettre fin au contrat de location

Tant que le contrat est en vigueur, le locataire a le droit d’occuper le logement. La première étape consiste donc à mettre fin au contrat. La voie à suivre dépend de votre situation :

Une notification mal faite — sans délai, envoyée sans preuve de réception ou en contradiction avec votre propre contrat — peut retarder toute la procédure. Il est utile de la faire vérifier avant de l’envoyer.

Quand pouvez-vous vous adresser directement à l’huissier, sans procès en expulsion ?

Le Code civil prévoit une exception à la règle de la décision de justice. Le contrat de location à durée déterminée conclu devant notaire, ou par acte sous seing privé enregistré auprès de l’ANAF, constitue, dans les conditions prévues par la loi, un titre exécutoire pour la restitution du logement à l’expiration du terme. Il en va de même du contrat à durée indéterminée conclu dans la même forme, après que vous l’avez dénoncé et que le préavis est écoulé.

Dans ces cas, vous pouvez vous adresser directement à un huissier de justice, sans jugement d’expulsion. L’huissier demande au tribunal d’autoriser l’exécution, puis les mêmes étapes que pour l’exécution d’un jugement s’appliquent : le locataire dispose de 8 jours pour partir volontairement, après quoi il peut être expulsé par la force.

Cette exception a toutefois ses limites :

• elle concerne la restitution du logement à l’expiration du terme ou du préavis, et non la résiliation du contrat pour impayés avant le terme — dans ce cas, il vous faut en règle générale une décision de justice ;
• si, après l’expiration, vous avez laissé le locataire rester et continuer à payer sans vous y opposer, un nouveau contrat à durée indéterminée peut être réputé conclu, et l’exécution fondée sur l’ancien terme peut être contestée ;
• la trêve hivernale du 1er décembre au 1er mars s’applique également dans ce cas ;
• le locataire peut former une contestation à l’exécution et, le titre n’étant pas une décision de justice, il peut également invoquer, dans les conditions prévues par la loi, des moyens de défense au fond.

Indépendamment de la restitution du logement, le contrat conclu devant notaire ou enregistré auprès de l’ANAF constitue aussi un titre exécutoire pour les loyers impayés, aux échéances prévues au contrat.

La notification d’expulsion par huissier de justice

Dans le cadre de la procédure spéciale d’expulsion prévue par le Code de procédure civile roumain, une fois le contrat terminé, vous faites signifier au locataire, par huissier de justice, une notification lui enjoignant de libérer et de restituer le logement dans un délai de 30 jours au plus à compter de la signification.

Pour un contrat à durée déterminée, la notification d’expulsion doit être faite au moins 30 jours avant l’expiration du terme, sauf disposition légale contraire. Pour un contrat à durée indéterminée, la dénonciation du contrat vaut également notification d’expulsion.

Si, après la notification, le locataire part — rend les clés, emporte ses affaires et n’occupe plus le logement —, vous pouvez en reprendre possession sans procès.

La demande d’expulsion devant le tribunal

Si le locataire refuse de partir, vous déposez la demande d’expulsion devant le tribunal de première instance dans le ressort duquel se trouve le logement — pour un appartement situé dans la ville de Iași, devant le tribunal de première instance de Iași.

La procédure spéciale présente plusieurs avantages par rapport à un procès ordinaire :

• la demande est jugée en urgence, en chambre du conseil, après des débats sommaires ;
• si l’expulsion est demandée pour non-paiement du loyer et que le contrat constitue un titre exécutoire pour le loyer (conclu devant notaire ou enregistré auprès de l’ANAF), la demande peut être jugée sans convocation des parties ;
• vous pouvez réclamer dans la même affaire les loyers impayés, y compris les sommes qui deviennent exigibles en cours de procédure — dans ce cas, les parties sont convoquées ;
• le jugement d’expulsion est exécutoire et le locataire ne peut l’attaquer que par la voie de l’appel, dans un délai de 5 jours à compter du prononcé ou, selon le cas, de la signification ;
• l’exécution du jugement n’est pas suspendue automatiquement : en cas d’expulsion pour impayés, le locataire peut demander la suspension dans le cadre d’une contestation à l’exécution ou de l’appel, et le tribunal ne peut l’accorder que s’il consigne le loyer auquel il a été condamné ainsi que les sommes correspondant aux mois qui deviennent exigibles en cours de procédure.

La procédure spéciale n’est pas obligatoire : vous pouvez aussi choisir un procès de droit commun, par exemple lorsque vous demandez au tribunal de prononcer lui-même la résiliation du contrat. Le choix de la voie adaptée dépend du contrat et de ce qui s’est passé jusqu’ici.

L’exécution forcée : comment se déroule concrètement l’expulsion

Muni du jugement d’expulsion, vous vous adressez à un huissier de justice. L’huissier demande au tribunal d’autoriser l’exécution, puis signifie au locataire la décision d’autorisation et le titre exécutoire.

Le locataire dispose de 8 jours à compter de la signification pour partir volontairement. À défaut, l’huissier se rend sur place et procède à l’expulsion, au besoin avec le concours de la police ou de la gendarmerie.

L’expulsion vise toutes les personnes qui vivent avec le locataire, même si elles n’ont pas signé le contrat. Les biens que le locataire n’emporte pas sont confiés à un gardien séquestre, aux frais du locataire, et l’huissier fixe un délai d’un mois au plus pour les récupérer.

L’expulsion est-elle possible en hiver ? La règle du 1er décembre au 1er mars

Le Code de procédure civile roumain prévoit qu’aucune expulsion d’un immeuble à usage d’habitation ne peut avoir lieu entre le 1er décembre et le 1er mars de l’année suivante.

La loi permet néanmoins l’expulsion pendant cette période dans deux cas : si le propriétaire prouve que lui-même et sa famille ne disposent pas d’un logement convenable, ou s’il prouve que le locataire et sa famille disposent d’un autre logement convenable dans lequel ils pourraient s’installer immédiatement.

L’interdiction ne s’applique pas non plus aux personnes qui occupent abusivement un logement, par voie de fait, sans aucun titre, ni à celles expulsées parce qu’elles mettent en danger les relations de voisinage ou troublent gravement l’ordre public. Un locataire entré légalement dans le logement qui a ensuite cessé de payer n’est pas, en règle générale, un occupant sans titre.

Le locataire a des enfants mineurs. Peut-il encore être expulsé ?

Oui, sur le fondement d’une décision de justice. Le Code de procédure civile roumain ne prévoit pas d’exception distincte pour les familles avec enfants. La protection principale est la trêve hivernale, qui s’applique à toute expulsion d’un logement, avec ou sans enfants.

Le jugement d’expulsion s’exécute contre toutes les personnes qui vivent avec le locataire, y compris les membres de sa famille.

La présence d’enfants rend toutefois d’autant plus important le respect strict de la procédure. Toute pression en dehors de la loi — porte bloquée, chauffage coupé en plein hiver — est risquée pour le propriétaire. Souvent, un accord écrit sur la date de départ et le paiement des arriérés permet de régler la situation plus vite et à moindre coût que l’exécution forcée.

Comment récupérer les loyers impayés

L’expulsion vous rend le logement, mais ne vous rapporte pas automatiquement l’argent. Pour les loyers impayés, plusieurs options s’offrent à vous :

• si le contrat a été conclu devant notaire ou enregistré auprès de l’ANAF, il constitue un titre exécutoire pour le paiement du loyer aux échéances prévues au contrat, et vous pouvez donc vous adresser directement à un huissier pour ces sommes ;
• vous pouvez réclamer les loyers impayés dans la même affaire que l’expulsion ;
• vous pouvez recourir à la procédure d’injonction de payer, après avoir adressé au locataire une sommation lui accordant 15 jours pour payer ;
• si la somme demandée ne dépasse pas 50 000 lei, hors intérêts et frais de justice, vous pouvez recourir à la procédure applicable aux demandes de faible valeur ;
• pour les dégradations causées au logement, vous pouvez demander des dommages-intérêts séparément.

Si d’autres personnes ont vécu dans le logement et que le contrat ne l’interdisait pas, elles sont tenues solidairement avec le locataire des obligations découlant du contrat, pour la période pendant laquelle elles ont occupé le logement.

Une décision favorable ne garantit toutefois pas le recouvrement : si l’ancien locataire n’a ni revenus ni biens saisissables, l’exécution peut être difficile.

Comment vous protéger dès la mise en location

La plupart des problèmes peuvent être évités dès la signature du contrat :

• si vous êtes une personne physique et louez un logement relevant de votre patrimoine personnel, vous devez enregistrer le contrat auprès de l’ANAF dans les 30 jours de sa conclusion (formulaire 168) ; outre l’obligation fiscale, l’enregistrement confère au contrat la force d’un titre exécutoire pour le loyer et, à l’expiration du contrat, pour la restitution du logement ;
• prévoyez expressément une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer, avec un délai clair ;
• précisez par écrit qui paie les charges et les factures et comment le paiement est prouvé ;
• conservez les preuves de paiement et votre correspondance avec le locataire.

Pour une protection renforcée, le contrat peut aussi être conclu en la forme authentique, devant notaire.

Conclusion : l’expulsion légale est la seule voie sûre

Un locataire qui ne paie pas et ne part pas est une situation éprouvante, surtout lorsque le logement est une source de revenus importante. Les solutions rapides — serrure changée, compteurs coupés — paraissent efficaces, mais peuvent engager votre responsabilité civile et pénale.

La voie légale comporte des étapes claires : la fin du contrat, la notification par huissier, le jugement d’expulsion et l’exécution forcée. Entre le 1er décembre et le 1er mars, l’expulsion effective est en règle générale suspendue, mais la procédure peut avancer. Plus vous commencez tôt, plus vite vous récupérez votre logement.

Mis à jour le 10 novembre 2026. Cet article présente des informations générales sur le droit roumain ; la solution dépend du contrat, des notifications envoyées et des circonstances de l’affaire. Il ne remplace pas une consultation juridique individuelle.

Sources législatives

• Code civil roumain – articles 1551 à 1553 (résiliation) et 1798, 1809, 1810, 1816, 1824 et 1830 à 1832 (location d’habitation)
• Code de procédure civile roumain – articles 896 à 902 (expulsion forcée), 1014 à 1025 (injonction de payer), 1026 à 1033 (demandes de faible valeur) et 1034 à 1045 (procédure d’expulsion)
• Code pénal roumain – articles 224 et 256
• Loi roumaine n° 71/2011 – article 230, lettre s) (abrogation des articles 21 à 33 de la loi sur le logement)