Chiriașul nu plătește? Evacuarea legală, pas cu pas.

Chiriașul nu plătește și nu pleacă: ce poți face?

Pe scurt: nu îl poți scoate singur din locuință. Codul civil prevede că, dacă legea nu dispune altfel, evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătorești.

Drumul legal are, de regulă, patru etape: încetarea contractului, notificarea de evacuare prin executor judecătoresc, cererea de evacuare la judecătorie și, dacă chiriașul tot nu pleacă, executarea silită prin executor.

Există și o excepție: dacă un contract pe durată determinată, încheiat la notar sau înregistrat la ANAF, a expirat, poți merge direct la executor, fără proces de evacuare.

Atenție la calendar: între 1 decembrie și 1 martie, evacuarea silită dintr-o locuință nu poate fi făcută, cu excepțiile prevăzute de lege. Procesul poate însă continua și în această perioadă.

Ce nu ai voie să faci, chiar dacă ești proprietarul

Faptul că locuința îți aparține nu îți dă dreptul să faci singur evacuarea. Legea penală protejează locuința persoanei care o folosește efectiv, chiar dacă aceasta nu este proprietarul.

Evită, așadar:

• să schimbi yala sau să blochezi accesul în locuință;
• să intri în apartament fără acordul chiriașului;
• să scoți lucrurile chiriașului afară;
• să oprești curentul, apa, gazul sau încălzirea ca mijloc de presiune;
• să ameninți ori să folosești forța.

Pătrunderea fără drept într-o locuință, fără consimțământul persoanei care o folosește, poate constitui infracțiunea de violare de domiciliu (art. 224 Cod penal). Ocuparea unui imobil aflat în posesia altuia, prin violență sau amenințare, poate constitui tulburare de posesie (art. 256 Cod penal). În plus, chiriașul îți poate cere despăgubiri, iar poziția ta în procesul de evacuare se poate complica.

După câte luni de neplată poți cere evacuarea chiriașului?

Mulți proprietari caută o regulă fixă de „3 luni de neplată”. Această regulă exista în Legea locuinței nr. 114/1996, dar articolele respective (art. 21–33) au fost abrogate odată cu intrarea în vigoare a noului Cod civil, la 1 octombrie 2011.

Astăzi, Codul civil nu stabilește un număr minim de luni. Neplata chiriei îți dă dreptul să ceri rezilierea contractului. Contează însă gravitatea situației: o întârziere izolată, de câteva zile, nu justifică în principiu rezilierea, dar neplata repetată o poate justifica, chiar dacă fiecare restanță, luată separat, pare mică.

La fel de important este ce scrie în contract. O clauză bine redactată poate simplifica mult procedura, iar una vagă o poate complica.

Primul pas: contractul de închiriere trebuie să înceteze

Cât timp contractul este în vigoare, chiriașul are dreptul să folosească locuința. De aceea, primul pas este încetarea contractului. Calea depinde de situația ta:

O notificare făcută greșit — fără termen, trimisă fără dovadă de comunicare sau în contradicție cu propriul contract — poate întârzia tot procesul. Merită verificată înainte de a fi trimisă.

Când poți merge direct la executor, fără proces de evacuare?

Codul civil prevede o excepție de la regula hotărârii judecătorești. Contractul de închiriere pe durată determinată, încheiat la notar sau prin înscris sub semnătură privată înregistrat la ANAF, constituie, în condițiile legii, titlu executoriu pentru predarea locuinței la expirarea termenului. Aceeași regulă se aplică și contractului pe durată nedeterminată încheiat în aceeași formă, după ce l-ai denunțat și preavizul s-a împlinit.

În aceste cazuri te poți adresa direct unui executor judecătoresc, fără o hotărâre de evacuare. Executorul cere instanței încuviințarea executării, iar apoi urmează aceiași pași ca la executarea unei hotărâri: chiriașul are 8 zile să plece de bunăvoie, după care poate fi evacuat silit.

Excepția are însă limite:

• privește predarea locuinței la expirarea termenului sau a preavizului, nu rezilierea contractului pentru neplată înainte de termen — în acest caz ai nevoie, de regulă, de o hotărâre judecătorească;
• dacă, după expirare, ai lăsat chiriașul să rămână și să plătească în continuare, fără să te opui, se poate considera că s-a încheiat un nou contract, pe durată nedeterminată, iar executarea pe baza vechiului termen poate fi contestată;
• regula de iarnă, 1 decembrie – 1 martie, se aplică și în acest caz;
• chiriașul poate formula contestație la executare și, pentru că titlul nu este o hotărâre judecătorească, poate invoca, în condițiile legii, și apărări privind fondul.

Separat de predarea locuinței, contractul încheiat la notar sau înregistrat la ANAF este titlu executoriu și pentru chiria neplătită, la termenele din contract.

Notificarea de evacuare prin executor judecătoresc

Pentru procedura specială de evacuare din Codul de procedură civilă, după încetarea contractului îi trimiți chiriașului, prin executor judecătoresc, o notificare prin care îi ceri să elibereze și să predea locuința într-un termen de cel mult 30 de zile de la comunicare.

La contractul pe durată determinată, notificarea de evacuare trebuie făcută cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă legea nu prevede altfel. La contractul pe durată nedeterminată, denunțarea contractului ține loc și de notificare de evacuare.

Dacă, după notificare, chiriașul pleacă — predă cheile, își ridică lucrurile și nu mai folosește locuința —, poți reintra în posesia ei fără proces.

Cererea de evacuare la judecătorie

Dacă chiriașul refuză să plece, depui cererea de evacuare la judecătoria în a cărei rază se află locuința — pentru un apartament din municipiul Iași, la Judecătoria Iași.

Procedura specială are câteva avantaje față de un proces obișnuit:

• cererea se judecă de urgență, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare;
• dacă evacuarea se cere pentru neplata chiriei, iar contractul este titlu executoriu pentru chirie (încheiat la notar sau înregistrat la ANAF), cererea se poate judeca fără citarea părților;
• poți cere, în același dosar, și chiria restantă, inclusiv sumele care ajung la scadență în timpul procesului — în acest caz, părțile sunt citate;
• hotărârea de evacuare este executorie, iar chiriașul o poate ataca doar cu apel, în termen de 5 zile de la pronunțare sau, după caz, de la comunicare;
• executarea hotărârii nu se suspendă automat: în cazul neplății chiriei, chiriașul poate cere suspendarea în contestația la executare sau în apel, iar instanța o poate dispune numai dacă acesta consemnează chiria la care a fost obligat și sumele aferente lunilor care ajung la scadență în timpul judecății.

Procedura specială nu este obligatorie: poți alege și procesul de drept comun, de exemplu atunci când ceri instanței să pronunțe ea rezilierea contractului. Alegerea căii potrivite depinde de contract și de ce s-a întâmplat până acum.

Executarea silită: cum se face efectiv evacuarea

Cu hotărârea de evacuare te adresezi unui executor judecătoresc. Executorul cere instanței încuviințarea executării, apoi îi comunică chiriașului încheierea de încuviințare și titlul executoriu.

Chiriașul are 8 zile de la comunicare să plece de bunăvoie. Dacă nu o face, executorul se deplasează la locuință și îl evacuează, la nevoie cu sprijinul poliției sau al jandarmeriei.

Evacuarea privește toate persoanele care locuiesc împreună cu chiriașul, chiar dacă nu au semnat contractul. Bunurile pe care chiriașul nu le ridică sunt date în păstrare unui administrator-sechestru, pe cheltuiala chiriașului, iar executorul stabilește un termen de cel mult o lună pentru ridicarea lor.

Se poate face evacuarea iarna? Regula 1 decembrie – 1 martie

Codul de procedură civilă prevede că nicio evacuare din imobilele cu destinație de locuință nu poate fi făcută de la 1 decembrie până la 1 martie a anului următor.

Legea permite totuși evacuarea și în această perioadă în două situații: dacă proprietarul dovedește că el și familia lui nu au la dispoziție o locuință corespunzătoare sau dacă dovedește că chiriașul și familia lui au o altă locuință corespunzătoare în care s-ar putea muta imediat.

Interdicția nu se aplică nici celor care ocupă abuziv o locuință, pe căi de fapt, fără niciun titlu, și nici celor evacuați pentru că pun în pericol relațiile de conviețuire sau tulbură grav liniștea publică. Un chiriaș care a intrat legal în locuință și apoi nu a mai plătit nu este, de regulă, un ocupant abuziv fără titlu.

Chiriașul are copii minori. Mai poate fi evacuat?

Da, în baza unei hotărâri judecătorești. Codul de procedură civilă nu prevede o excepție separată pentru familiile cu copii. Protecția principală este regula de iarnă, care se aplică oricărei evacuări dintr-o locuință, cu sau fără copii.

Hotărârea de evacuare se execută împotriva tuturor persoanelor care locuiesc împreună cu chiriașul, deci și a membrilor familiei acestuia.

Prezența copiilor face însă cu atât mai importantă respectarea strictă a procedurii. Orice presiune în afara legii — ușa blocată, căldura oprită în plină iarnă — este riscantă pentru proprietar. Adesea, un acord scris privind data plecării și plata restanțelor poate rezolva situația mai repede și mai ieftin decât executarea silită.

Cum îți recuperezi chiria restantă

Evacuarea îți eliberează locuința, dar nu îți aduce automat banii. Pentru chiria restantă ai mai multe variante:

• dacă contractul a fost încheiat la notar sau înregistrat la ANAF, el este titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele din contract, deci poți merge direct la executor pentru aceste sume;
• poți cere chiria restantă în același dosar cu evacuarea;
• poți folosi ordonanța de plată, după ce îi trimiți chiriașului o somație prin care îi acorzi 15 zile să plătească;
• dacă suma cerută nu depășește 50.000 de lei, fără dobânzi și cheltuieli de judecată, poți folosi procedura cererilor cu valoare redusă;
• pentru pagubele produse locuinței, poți cere despăgubiri separat.

Dacă în locuință au stat și alte persoane, iar contractul nu interzicea acest lucru, ele răspund solidar cu chiriașul pentru obligațiile din contract, pe durata în care au folosit locuința.

O hotărâre favorabilă nu garantează însă recuperarea banilor: dacă fostul chiriaș nu are venituri sau bunuri urmăribile, executarea poate fi dificilă.

Cum te protejezi de la început când închiriezi

Cele mai multe probleme se pot preveni la semnarea contractului:

• dacă ești persoană fizică și închiriezi o locuință din patrimoniul personal, ai obligația să înregistrezi contractul la ANAF în cel mult 30 de zile de la încheiere (formularul 168); pe lângă obligația fiscală, înregistrarea îi dă contractului putere de titlu executoriu pentru chirie și, la expirarea contractului, pentru predarea locuinței;
• prevede expres o clauză de reziliere de drept pentru neplata chiriei, cu un termen clar;
• stabilește în scris cine plătește utilitățile și întreținerea și cum se dovedește plata;
• păstrează dovezile plăților și corespondența cu chiriașul.

Pentru o protecție mai puternică, contractul poate fi încheiat și în formă autentică, la notar.

Concluzie: evacuarea legală este singura cale sigură

Un chiriaș care nu plătește și nu pleacă este o situație stresantă, mai ales când locuința este o sursă importantă de venit. Soluțiile rapide — yala schimbată, utilitățile oprite — par eficiente, dar te pot expune la răspundere civilă și penală.

Calea legală are etape clare: încetarea contractului, notificarea prin executor, hotărârea de evacuare și executarea silită. Între 1 decembrie și 1 martie, evacuarea efectivă este, de regulă, oprită, dar procedura poate avansa. Cu cât începi mai devreme, cu atât poți reveni mai repede în locuința ta.

Actualizat la 10 noiembrie 2026. Articolul are caracter informativ; soluția depinde de contract, de notificările trimise și de circumstanțele cauzei. Nu înlocuiește consultanța juridică individuală.

Surse legislative

• Codul civil – art. 1.551–1.553 (rezilierea), art. 1.798, 1.809, 1.810, 1.816, 1.824 și 1.830–1.832 (închirierea locuinței)
• Codul de procedură civilă – art. 896–902 (evacuarea silită), 1.014–1.025 (ordonanța de plată), 1.026–1.033 (cererile cu valoare redusă) și 1.034–1.045 (procedura evacuării)
• Codul penal – art. 224 și 256
• Legea nr. 71/2011 – art. 230 lit. s) (abrogarea art. 21–33 din Legea locuinței)