¿Tu inquilino no paga? El desahucio legal, paso a paso.

Tu inquilino no paga y no se va: ¿qué puedes hacer?

En resumen: no puedes echarlo tú mismo de la vivienda. El Código Civil rumano establece que, salvo disposición legal en contrario, el desahucio del inquilino se realiza con base en una sentencia judicial.

La vía legal tiene, por lo general, cuatro etapas: la extinción del contrato, el requerimiento de desalojo a través de un agente de ejecución, la demanda de desahucio ante el juzgado y, si el inquilino sigue sin irse, la ejecución forzosa por el agente de ejecución.

Hay una excepción: si un contrato de duración determinada, firmado ante notario o registrado en la ANAF (la administración tributaria rumana), ha vencido, puedes acudir directamente a un agente de ejecución, sin juicio de desahucio.

Atención al calendario: entre el 1 de diciembre y el 1 de marzo no se puede llevar a cabo el desalojo forzoso de una vivienda, salvo las excepciones previstas por la ley. El juicio, sin embargo, puede continuar durante ese periodo.

Lo que no puedes hacer, aunque seas el propietario

Que la vivienda sea tuya no te da derecho a desalojar al inquilino por tu cuenta. La ley penal rumana protege el domicilio de la persona que lo habita efectivamente, aunque no sea su propietaria.

Por eso, evita:

• cambiar la cerradura o bloquear el acceso a la vivienda;
• entrar en el piso sin el consentimiento del inquilino;
• sacar las cosas del inquilino a la calle;
• cortar la luz, el agua, el gas o la calefacción como medio de presión;
• amenazar o usar la fuerza.

Entrar sin derecho en una vivienda, sin el consentimiento de la persona que la habita, puede constituir el delito de allanamiento de morada (artículo 224 del Código Penal rumano). Ocupar mediante violencia o amenaza un inmueble que está en posesión de otra persona puede constituir el delito de perturbación de la posesión (artículo 256 del Código Penal rumano). Además, el inquilino puede reclamarte una indemnización y tu posición en el procedimiento de desahucio puede complicarse.

¿Tras cuántos meses de impago puedes pedir el desahucio?

Muchos propietarios buscan una regla fija de «tres meses de impago». Esa regla existía en la Ley de Vivienda n.º 114/1996, pero los artículos correspondientes (artículos 21 a 33) quedaron derogados con la entrada en vigor del nuevo Código Civil, el 1 de octubre de 2011.

Hoy, el Código Civil no fija un número mínimo de meses. El impago del alquiler te da derecho a pedir la resolución del contrato. Lo que cuenta es la gravedad del incumplimiento: un retraso aislado de unos días, en principio, no justifica la resolución, mientras que el impago reiterado sí puede justificarla, aunque cada atraso, por separado, parezca pequeño.

Igual de importante es lo que dice el contrato. Una cláusula bien redactada puede simplificar mucho el procedimiento, y una vaga puede complicarlo.

Primer paso: el contrato de alquiler tiene que extinguirse

Mientras el contrato esté en vigor, el inquilino tiene derecho a usar la vivienda. Por eso, el primer paso es extinguir el contrato. La vía depende de tu situación:

Una notificación mal hecha — sin plazo, enviada sin prueba de recepción o en contradicción con tu propio contrato — puede retrasar todo el procedimiento. Conviene revisarla antes de enviarla.

¿Cuándo puedes acudir directamente al agente de ejecución, sin juicio de desahucio?

El Código Civil prevé una excepción a la regla de la sentencia judicial. El contrato de alquiler de duración determinada firmado ante notario, o en documento privado registrado en la ANAF, constituye, en las condiciones previstas por la ley, título ejecutivo para la entrega de la vivienda al vencer el plazo. Lo mismo se aplica al contrato de duración indefinida celebrado en la misma forma, una vez que hayas desistido de él y haya transcurrido el preaviso.

En estos casos puedes acudir directamente a un agente de ejecución, sin sentencia de desahucio. El agente de ejecución pide al juzgado la autorización de la ejecución y, después, se siguen los mismos pasos que en la ejecución de una sentencia: el inquilino tiene 8 días para irse voluntariamente y, pasado ese plazo, puede ser desalojado por la fuerza.

Sin embargo, la excepción tiene límites:

• se refiere a la entrega de la vivienda al vencer el plazo o el preaviso, no a la resolución del contrato por impago antes del vencimiento — en ese caso necesitas, por lo general, una sentencia judicial;
• si, tras el vencimiento, dejaste que el inquilino siguiera en la vivienda y pagando sin oponerte, puede considerarse celebrado un nuevo contrato de duración indefinida, y la ejecución basada en el plazo anterior puede ser impugnada;
• la regla de invierno (1 de diciembre – 1 de marzo) también se aplica en este caso;
• el inquilino puede formular oposición a la ejecución y, como el título no es una sentencia judicial, puede alegar, en las condiciones previstas por la ley, también motivos de fondo.

Al margen de la entrega de la vivienda, el contrato firmado ante notario o registrado en la ANAF es también título ejecutivo para el alquiler impagado, en los plazos fijados en el contrato.

El requerimiento de desalojo a través del agente de ejecución

En el procedimiento especial de desahucio previsto en el Código de Procedimiento Civil rumano, una vez extinguido el contrato, notificas al inquilino, a través de un agente de ejecución, un requerimiento para que desaloje y entregue la vivienda en un plazo máximo de 30 días desde la notificación.

En el contrato de duración determinada, el requerimiento de desalojo debe hacerse al menos 30 días antes del vencimiento del plazo, salvo que la ley disponga otra cosa. En el contrato de duración indefinida, la notificación del desistimiento sirve también como requerimiento de desalojo.

Si, tras el requerimiento, el inquilino se va — devuelve las llaves, se lleva sus cosas y deja de usar la vivienda —, puedes recuperar la posesión sin juicio.

La demanda de desahucio ante el juzgado

Si el inquilino se niega a irse, presentas la demanda de desahucio ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentra la vivienda; para un piso en la ciudad de Iași, ante el Juzgado de Primera Instancia de Iași.

El procedimiento especial tiene varias ventajas frente a un juicio ordinario:

• la demanda se tramita con carácter urgente, a puerta cerrada y con debates sumarios;
• si el desahucio se pide por impago del alquiler y el contrato es título ejecutivo para el alquiler (firmado ante notario o registrado en la ANAF), la demanda puede resolverse sin citar a las partes;
• puedes reclamar en el mismo procedimiento el alquiler adeudado, incluidas las cantidades que venzan durante el juicio; en ese caso, se cita a las partes;
• la sentencia de desahucio es ejecutiva y el inquilino solo puede recurrirla en apelación, en un plazo de 5 días desde que se dicta o, según el caso, desde que se notifica;
• la ejecución de la sentencia no se suspende automáticamente: en el desahucio por impago, el inquilino puede pedir la suspensión en la oposición a la ejecución o en la apelación, y el juzgado solo puede acordarla si consigna el alquiler al que ha sido condenado y las cantidades de los meses que venzan durante el procedimiento.

El procedimiento especial no es obligatorio: también puedes optar por el juicio ordinario, por ejemplo cuando pides al propio juzgado que declare la resolución del contrato. Elegir la vía adecuada depende del contrato y de lo ocurrido hasta ahora.

La ejecución forzosa: cómo se lleva a cabo realmente el desahucio

Con la sentencia de desahucio acudes a un agente de ejecución. El agente de ejecución pide al juzgado la autorización de la ejecución y luego notifica al inquilino la resolución de autorización y el título ejecutivo.

El inquilino tiene 8 días desde la notificación para irse voluntariamente. Si no lo hace, el agente de ejecución acude a la vivienda y lo desaloja, si es necesario con el auxilio de la policía o de la gendarmería.

El desahucio alcanza a todas las personas que viven con el inquilino, aunque no hayan firmado el contrato. Los bienes que el inquilino no se lleva se entregan a un depositario, a costa del inquilino, y el agente de ejecución fija un plazo máximo de un mes para retirarlos.

¿Se puede desahuciar en invierno? La regla del 1 de diciembre al 1 de marzo

El Código de Procedimiento Civil rumano establece que no puede llevarse a cabo ningún desalojo de inmuebles destinados a vivienda desde el 1 de diciembre hasta el 1 de marzo del año siguiente.

No obstante, la ley permite el desalojo durante ese periodo en dos casos: si el propietario demuestra que él y su familia no disponen de una vivienda adecuada, o si demuestra que el inquilino y su familia tienen otra vivienda adecuada a la que podrían mudarse de inmediato.

La prohibición tampoco se aplica a quienes ocupan abusivamente una vivienda, por vía de hecho, sin ningún título, ni a quienes son desalojados por poner en peligro la convivencia o alterar gravemente el orden público. Un inquilino que entró legalmente en la vivienda y luego dejó de pagar no es, por lo general, un ocupante sin título.

El inquilino tiene hijos menores. ¿Puede ser desahuciado?

Sí, con base en una sentencia judicial. El Código de Procedimiento Civil rumano no prevé una excepción específica para las familias con hijos. La protección principal es la regla de invierno, que se aplica a cualquier desalojo de una vivienda, con o sin hijos.

La sentencia de desahucio se ejecuta contra todas las personas que viven con el inquilino, incluidos los miembros de su familia.

Aun así, la presencia de niños hace todavía más importante respetar estrictamente el procedimiento. Cualquier presión al margen de la ley — la puerta bloqueada, la calefacción cortada en pleno invierno — es arriesgada para el propietario. A menudo, un acuerdo por escrito sobre la fecha de salida y el pago de las deudas puede resolver la situación más rápido y con menos gastos que la ejecución forzosa.

Cómo recuperar el alquiler impagado

El desahucio te devuelve la vivienda, pero no te trae automáticamente el dinero. Para el alquiler adeudado tienes varias opciones:

• si el contrato se firmó ante notario o se registró en la ANAF, es título ejecutivo para el pago del alquiler en los plazos del contrato, así que puedes acudir directamente a un agente de ejecución por esas cantidades;
• puedes reclamar el alquiler adeudado en el mismo procedimiento que el desahucio;
• puedes usar el procedimiento de orden de pago, después de enviar al inquilino un requerimiento que le conceda 15 días para pagar;
• si la cantidad reclamada no supera los 50.000 lei, sin intereses ni costas, puedes usar el procedimiento de escasa cuantía;
• por los daños causados a la vivienda puedes reclamar una indemnización por separado.

Si en la vivienda vivieron también otras personas y el contrato no lo prohibía, estas responden solidariamente con el inquilino de las obligaciones del contrato durante el tiempo en que usaron la vivienda.

Sin embargo, una sentencia favorable no garantiza que recuperes el dinero: si el antiguo inquilino no tiene ingresos ni bienes embargables, la ejecución puede ser difícil.

Cómo protegerte desde el principio al alquilar

La mayoría de los problemas pueden evitarse al firmar el contrato:

• si eres una persona física y alquilas una vivienda de tu patrimonio personal, debes registrar el contrato en la ANAF en un plazo máximo de 30 días desde su firma (formulario 168); además de cumplir la obligación fiscal, el registro convierte el contrato en título ejecutivo para el alquiler y, al vencer el contrato, para la entrega de la vivienda;
• incluye expresamente una cláusula de resolución automática por impago del alquiler, con un plazo claro;
• fija por escrito quién paga los suministros y los gastos de comunidad y cómo se acredita el pago;
• guarda los justificantes de pago y la correspondencia con el inquilino.

Para una protección mayor, el contrato también puede firmarse en forma auténtica, ante notario.

Conclusión: el desahucio legal es la única vía segura

Un inquilino que no paga y no se va es una situación estresante, sobre todo cuando la vivienda es una fuente de ingresos importante. Las soluciones rápidas — cerradura cambiada, suministros cortados — parecen eficaces, pero pueden exponerte a responsabilidad civil y penal.

La vía legal tiene etapas claras: extinción del contrato, requerimiento a través del agente de ejecución, sentencia de desahucio y ejecución forzosa. Entre el 1 de diciembre y el 1 de marzo, el desalojo efectivo queda, por lo general, en suspenso, pero el procedimiento puede avanzar. Cuanto antes empieces, antes podrás recuperar tu vivienda.

Actualizado el 10 de noviembre de 2026. Este artículo ofrece información general sobre el derecho rumano; la solución depende del contrato, de las notificaciones enviadas y de las circunstancias del caso. No sustituye el asesoramiento jurídico individual.

Fuentes legislativas

• Código Civil rumano – artículos 1551 a 1553 (resolución) y 1798, 1809, 1810, 1816, 1824 y 1830 a 1832 (alquiler de vivienda)
• Código de Procedimiento Civil rumano – artículos 896 a 902 (desalojo forzoso), 1014 a 1025 (orden de pago), 1026 a 1033 (escasa cuantía) y 1034 a 1045 (procedimiento de desahucio)
• Código Penal rumano – artículos 224 y 256
• Ley rumana n.º 71/2011 – artículo 230, letra s) (derogación de los artículos 21 a 33 de la Ley de Vivienda)