Ihr Mieter zahlt nicht? Die rechtmäßige Räumung,
Schritt für Schritt.

Ihr Mieter zahlt nicht und zieht nicht aus: Was können Sie tun?

Kurz gesagt: Sie dürfen den Mieter nicht selbst aus der Wohnung entfernen. Das rumänische Zivilgesetzbuch sieht vor, dass die Räumung des Mieters – sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt – auf Grundlage eines Gerichtsurteils erfolgt.

Der rechtliche Weg umfasst in der Regel vier Schritte: die Beendigung des Mietvertrags, die Räumungsaufforderung durch einen Gerichtsvollzieher, die Räumungsklage beim Gericht und – wenn der Mieter dann immer noch nicht auszieht – die Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher.

Es gibt eine Ausnahme: Ist ein befristeter Mietvertrag, der notariell beurkundet oder bei der ANAF (der rumänischen Steuerbehörde) registriert wurde, abgelaufen, können Sie sich ohne Räumungsklage direkt an einen Gerichtsvollzieher wenden.

Achten Sie auf den Kalender: Zwischen dem 1. Dezember und dem 1. März darf eine Zwangsräumung aus einer Wohnung nicht durchgeführt werden, abgesehen von den gesetzlichen Ausnahmen. Das Gerichtsverfahren kann in diesem Zeitraum jedoch weiterlaufen.

Was Sie nicht dürfen, auch wenn Sie Eigentümer sind

Dass Ihnen die Wohnung gehört, berechtigt Sie nicht, die Räumung selbst vorzunehmen. Das rumänische Strafrecht schützt die Wohnung der Person, die sie tatsächlich bewohnt, auch wenn diese nicht Eigentümer ist.

Vermeiden Sie daher:

• das Schloss auszutauschen oder den Zugang zur Wohnung zu versperren;
• die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters zu betreten;
• die Sachen des Mieters vor die Tür zu stellen;
• Strom, Wasser, Gas oder Heizung als Druckmittel abzustellen;
• zu drohen oder Gewalt anzuwenden.

Das unbefugte Eindringen in eine Wohnung ohne Zustimmung der Person, die sie bewohnt, kann den Straftatbestand des Hausfriedensbruchs erfüllen (Art. 224 des rumänischen Strafgesetzbuchs). Die Inbesitznahme eines Grundstücks, das sich im Besitz eines anderen befindet, durch Gewalt oder Drohung kann eine Besitzstörung darstellen (Art. 256 des rumänischen Strafgesetzbuchs). Zudem kann der Mieter Schadensersatz von Ihnen verlangen, und Ihre Position im Räumungsverfahren kann sich verschlechtern.

Nach wie vielen Monaten Mietrückstand können Sie die Räumung verlangen?

Viele Vermieter suchen nach einer festen Regel von „drei Monaten Mietrückstand“. Diese Regel gab es im Wohnungsgesetz Nr. 114/1996, die betreffenden Artikel (Art. 21–33) wurden jedoch mit dem Inkrafttreten des neuen Zivilgesetzbuchs am 1. Oktober 2011 aufgehoben.

Heute legt das Zivilgesetzbuch keine Mindestzahl von Monaten fest. Die Nichtzahlung der Miete berechtigt Sie, die Auflösung des Vertrags zu verlangen. Entscheidend ist jedoch, wie schwer die Pflichtverletzung wiegt: Eine einmalige Verspätung von wenigen Tagen rechtfertigt die Auflösung grundsätzlich nicht, wiederholte Nichtzahlung dagegen schon – selbst wenn jeder einzelne Rückstand für sich genommen gering erscheint.

Ebenso wichtig ist, was im Vertrag steht. Eine gut formulierte Klausel kann das Verfahren erheblich vereinfachen, eine vage Klausel kann es erschweren.

Erster Schritt: Der Mietvertrag muss beendet werden

Solange der Vertrag besteht, ist der Mieter berechtigt, die Wohnung zu nutzen. Der erste Schritt ist daher die Beendigung des Vertrags. Der Weg dorthin hängt von Ihrer Situation ab:

Eine fehlerhafte Erklärung – ohne Frist, ohne Zustellungsnachweis oder im Widerspruch zu Ihrem eigenen Vertrag – kann das gesamte Verfahren verzögern. Es lohnt sich, sie vor dem Versand prüfen zu lassen.

Wann können Sie ohne Räumungsklage direkt zum Gerichtsvollzieher gehen?

Das Zivilgesetzbuch sieht eine Ausnahme vom Erfordernis eines Gerichtsurteils vor. Ein befristeter Mietvertrag, der notariell beurkundet oder privatschriftlich geschlossen und bei der ANAF registriert wurde, ist unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein Vollstreckungstitel für die Rückgabe der Wohnung bei Ablauf der Frist. Dasselbe gilt für einen unbefristeten Vertrag in derselben Form, nachdem Sie ihn gekündigt haben und die Kündigungsfrist abgelaufen ist.

In diesen Fällen können Sie ohne Räumungsurteil direkt einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Der Gerichtsvollzieher beantragt beim Gericht die Genehmigung der Zwangsvollstreckung; danach folgen dieselben Schritte wie bei der Vollstreckung eines Urteils: Der Mieter hat 8 Tage Zeit, freiwillig auszuziehen, danach kann er zwangsweise geräumt werden.

Die Ausnahme hat jedoch Grenzen:

• Sie betrifft die Rückgabe der Wohnung bei Ablauf der Frist oder der Kündigungsfrist, nicht die Auflösung des Vertrags wegen Nichtzahlung vor Fristablauf – dafür benötigen Sie in der Regel ein Gerichtsurteil;
• haben Sie den Mieter nach Ablauf bleiben und weiterzahlen lassen, ohne zu widersprechen, kann ein neuer unbefristeter Vertrag als geschlossen gelten, und die Vollstreckung auf Grundlage der alten Frist kann angefochten werden;
• die Winterregel (1. Dezember – 1. März) gilt auch in diesem Fall;
• der Mieter kann Rechtsbehelf gegen die Zwangsvollstreckung einlegen und, da der Titel kein Gerichtsurteil ist, unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch materielle Einwendungen erheben.

Unabhängig von der Rückgabe der Wohnung ist ein notariell beurkundeter oder bei der ANAF registrierter Vertrag auch ein Vollstreckungstitel für die unbezahlte Miete zu den im Vertrag festgelegten Fälligkeitsterminen.

Die Räumungsaufforderung durch den Gerichtsvollzieher

Im besonderen Räumungsverfahren nach der rumänischen Zivilprozessordnung lassen Sie dem Mieter nach Beendigung des Vertrags durch einen Gerichtsvollzieher eine Aufforderung zustellen, die Wohnung innerhalb von höchstens 30 Tagen ab Zustellung zu räumen und herauszugeben.

Bei einem befristeten Vertrag muss die Räumungsaufforderung mindestens 30 Tage vor Ablauf der Frist erfolgen, sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt. Bei einem unbefristeten Vertrag gilt die Kündigung zugleich als Räumungsaufforderung.

Zieht der Mieter nach der Aufforderung aus – gibt er die Schlüssel zurück, nimmt seine Sachen mit und nutzt die Wohnung nicht mehr –, können Sie die Wohnung ohne Gerichtsverfahren wieder in Besitz nehmen.

Die Räumungsklage beim Gericht

Weigert sich der Mieter auszuziehen, reichen Sie die Räumungsklage beim erstinstanzlichen Gericht ein, in dessen Bezirk die Wohnung liegt – für eine Wohnung in der Stadt Iași beim Amtsgericht Iași.

Das besondere Verfahren bietet gegenüber einem gewöhnlichen Prozess mehrere Vorteile:

• über die Klage wird im Eilverfahren, in nichtöffentlicher Sitzung und nach summarischer Verhandlung entschieden;
• wird die Räumung wegen Nichtzahlung der Miete verlangt und ist der Vertrag ein Vollstreckungstitel für die Miete (notariell beurkundet oder bei der ANAF registriert), kann ohne Ladung der Parteien entschieden werden;
• Sie können im selben Verfahren auch die Mietrückstände einklagen, einschließlich der Beträge, die während des Prozesses fällig werden – in diesem Fall werden die Parteien geladen;
• das Räumungsurteil ist vollstreckbar, und der Mieter kann es nur mit der Berufung anfechten, innerhalb von 5 Tagen ab Verkündung oder gegebenenfalls ab Zustellung;
• die Vollstreckung des Urteils wird nicht automatisch ausgesetzt: Bei einer Räumung wegen Nichtzahlung kann der Mieter die Aussetzung im Rahmen eines Rechtsbehelfs gegen die Vollstreckung oder der Berufung beantragen, und das Gericht kann sie nur anordnen, wenn er die Miete, zu der er verurteilt wurde, sowie die Beträge für die während des Verfahrens fällig werdenden Monate hinterlegt.

Das besondere Verfahren ist nicht zwingend: Sie können auch das ordentliche Verfahren wählen, etwa wenn Sie das Gericht selbst um die Auflösung des Vertrags ersuchen. Welcher Weg der richtige ist, hängt vom Vertrag und vom bisherigen Verlauf ab.

Die Zwangsvollstreckung: So läuft die Räumung tatsächlich ab

Mit dem Räumungsurteil wenden Sie sich an einen Gerichtsvollzieher. Dieser beantragt beim Gericht die Genehmigung der Zwangsvollstreckung und stellt dem Mieter anschließend den Genehmigungsbeschluss und den Vollstreckungstitel zu.

Der Mieter hat ab Zustellung 8 Tage Zeit, freiwillig auszuziehen. Tut er das nicht, begibt sich der Gerichtsvollzieher zur Wohnung und räumt sie, notfalls mit Unterstützung der Polizei oder der Gendarmerie.

Die Räumung betrifft alle Personen, die mit dem Mieter zusammenwohnen, auch wenn sie den Vertrag nicht unterschrieben haben. Gegenstände, die der Mieter nicht mitnimmt, werden auf seine Kosten einem Verwahrer übergeben, und der Gerichtsvollzieher setzt eine Frist von höchstens einem Monat für ihre Abholung.

Ist eine Räumung im Winter möglich? Die Regel vom 1. Dezember bis 1. März

Die rumänische Zivilprozessordnung bestimmt, dass vom 1. Dezember bis zum 1. März des Folgejahres keine Räumung aus Wohnräumen durchgeführt werden darf.

Das Gesetz erlaubt die Räumung in diesem Zeitraum dennoch in zwei Fällen: wenn der Vermieter nachweist, dass ihm und seiner Familie keine angemessene Wohnung zur Verfügung steht, oder wenn er nachweist, dass der Mieter und seine Familie über eine andere angemessene Wohnung verfügen, in die sie sofort einziehen könnten.

Das Verbot gilt auch nicht für Personen, die eine Wohnung eigenmächtig und ohne jeden Rechtstitel besetzen, und nicht für Personen, die geräumt werden, weil sie das Zusammenleben gefährden oder die öffentliche Ruhe schwer stören. Ein Mieter, der rechtmäßig eingezogen ist und dann nicht mehr gezahlt hat, ist in der Regel kein Besetzer ohne Rechtstitel.

Der Mieter hat minderjährige Kinder. Kann er trotzdem geräumt werden?

Ja, auf Grundlage eines Gerichtsurteils. Die rumänische Zivilprozessordnung sieht keine gesonderte Ausnahme für Familien mit Kindern vor. Der wichtigste Schutz ist die Winterregel, die für jede Räumung aus einer Wohnung gilt, mit oder ohne Kinder.

Das Räumungsurteil wird gegen alle Personen vollstreckt, die mit dem Mieter zusammenwohnen, also auch gegen seine Familienangehörigen.

Gerade wenn Kinder betroffen sind, ist es jedoch umso wichtiger, das Verfahren strikt einzuhalten. Jeder Druck außerhalb des Gesetzes – eine versperrte Tür, eine mitten im Winter abgestellte Heizung – ist für den Vermieter riskant. Oft lässt sich die Lage mit einer schriftlichen Vereinbarung über den Auszugstermin und die Zahlung der Rückstände schneller und günstiger lösen als durch Zwangsvollstreckung.

So erhalten Sie die Mietrückstände zurück

Die Räumung gibt Ihnen die Wohnung zurück, bringt Ihnen aber nicht automatisch das Geld. Für Mietrückstände haben Sie mehrere Möglichkeiten:

• wurde der Vertrag notariell beurkundet oder bei der ANAF registriert, ist er ein Vollstreckungstitel für die Miete zu den vertraglichen Fälligkeitsterminen – Sie können sich also wegen dieser Beträge direkt an einen Gerichtsvollzieher wenden;
• Sie können die Mietrückstände im selben Verfahren wie die Räumung geltend machen;
• Sie können das Zahlungsbefehlsverfahren nutzen, nachdem Sie dem Mieter eine Zahlungsaufforderung mit einer Frist von 15 Tagen geschickt haben;
• übersteigt der geforderte Betrag ohne Zinsen und Verfahrenskosten 50.000 Lei nicht, können Sie das Verfahren für geringfügige Forderungen nutzen;
• für Schäden an der Wohnung können Sie gesondert Schadensersatz verlangen.

Haben weitere Personen in der Wohnung gelebt und hat der Vertrag dies nicht verboten, haften sie gesamtschuldnerisch mit dem Mieter für die vertraglichen Pflichten, und zwar für den Zeitraum, in dem sie die Wohnung genutzt haben.

Ein günstiges Urteil garantiert allerdings nicht, dass Sie Ihr Geld zurückerhalten: Hat der frühere Mieter weder Einkommen noch pfändbares Vermögen, kann die Vollstreckung schwierig sein.

So schützen Sie sich schon bei der Vermietung

Die meisten Probleme lassen sich bereits bei Vertragsabschluss vermeiden:

• wenn Sie als Privatperson eine Wohnung aus Ihrem Privatvermögen vermieten, müssen Sie den Vertrag innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss bei der ANAF registrieren (Formular 168); neben der steuerlichen Pflicht macht die Registrierung den Vertrag zu einem Vollstreckungstitel für die Miete und, bei Vertragsablauf, für die Rückgabe der Wohnung;
• vereinbaren Sie ausdrücklich eine Klausel über die automatische Auflösung bei Nichtzahlung der Miete, mit einer klaren Frist;
• legen Sie schriftlich fest, wer die Nebenkosten und Verbrauchskosten zahlt und wie die Zahlung nachgewiesen wird;
• bewahren Sie Zahlungsnachweise und Ihre Korrespondenz mit dem Mieter auf.

Für einen stärkeren Schutz kann der Vertrag auch in notarieller Form geschlossen werden.

Fazit: Die rechtmäßige Räumung ist der einzige sichere Weg

Ein Mieter, der weder zahlt noch auszieht, ist eine belastende Situation, vor allem wenn die Wohnung eine wichtige Einkommensquelle ist. Schnelle Lösungen – ein ausgetauschtes Schloss, abgestellte Versorgung – wirken effektiv, können Sie aber zivil- und strafrechtlich haftbar machen.

Der rechtliche Weg hat klare Schritte: Beendigung des Vertrags, Aufforderung durch den Gerichtsvollzieher, Räumungsurteil und Zwangsvollstreckung. Zwischen dem 1. Dezember und dem 1. März ist die tatsächliche Räumung in der Regel ausgesetzt, das Verfahren kann aber vorankommen. Je früher Sie beginnen, desto schneller erhalten Sie Ihre Wohnung zurück.

Aktualisiert am 10. November 2026. Dieser Artikel informiert allgemein über rumänisches Recht. Die geeignete Lösung hängt vom Vertrag, den versandten Erklärungen und den Umständen des Einzelfalls ab. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

Gesetzliche Grundlagen

• Rumänisches Zivilgesetzbuch – Art. 1551–1553 (Vertragsauflösung) sowie Art. 1798, 1809, 1810, 1816, 1824 und 1830–1832 (Wohnraummiete)
• Rumänische Zivilprozessordnung – Art. 896–902 (Zwangsräumung), 1014–1025 (Zahlungsbefehl), 1026–1033 (geringfügige Forderungen) und 1034–1045 (Räumungsverfahren)
• Rumänisches Strafgesetzbuch – Art. 224 und 256
• Rumänisches Gesetz Nr. 71/2011 – Art. 230 Buchst. s (Aufhebung der Art. 21–33 des Wohnungsgesetzes)