Verspätete Übergabe durch den Bauträger: Was können Sie tun?
Sie haben mehrere Möglichkeiten: Sie können die Rückzahlung der Anzahlung verlangen, unter Umständen zusätzlich Vertragsstrafen oder Schadensersatz, oder weiterhin die versprochene Immobilie anstreben. Welcher Weg der richtige ist, hängt von den Klauseln des Vorvertrags, den unterzeichneten Nachträgen und der Lage des Bauträgers ab – und manche Fristen sind kurz.
Ein Beispiel für das Risiko des Käufers
Angenommen, Sie möchten eine Immobilie in einem Wohnbauprojekt kaufen: eine Wohnung in einem Neubau, ein Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte. Der Angebotspreis beträgt 115.000 Euro. Der Bauträger bietet einen Preis von 100.000 Euro an, wenn Sie vor Fertigstellung 85.000 Euro zahlen. Sie unterzeichnen einen Vorvertrag mit beiderseitiger Verpflichtung zum Kaufvertragsschluss, erhalten einen Bauzeitenplan und warten.
Zum vereinbarten Termin ist das Objekt nicht fertig. Es folgen Erklärungen zu Genehmigungen, Bankkrediten, Bauunternehmen oder gestiegenen Materialpreisen. Der Bauträger schlägt einen Nachtrag mit einer Verlängerung um sechs Monate vor. Danach einen weiteren.
Inzwischen haben Sie den Großteil des Preises gezahlt, aber kein Eigentum erworben, können die Immobilie nicht nutzen und wissen nicht, ob Sie das versprochene Objekt oder Ihr Geld zurückerhalten.
Welche Rechte haben Sie? Genügt der notarielle Vorvertrag, um einen Gerichtsvollzieher einzuschalten? Die Antworten hängen von Ihren Unterlagen ab und sollten geklärt werden, bevor Sie einer weiteren Verlängerung zustimmen oder Klage erheben.
Der Vorvertrag macht Sie nicht zum Eigentümer, auch nach Zahlung von 85 % des Kaufpreises
Der Vorvertrag – auch zweiseitiges Kaufversprechen genannt – verpflichtet die Parteien, den Kaufvertrag später abzuschließen. Er überträgt für sich genommen kein Eigentum an der Immobilie, gleich wie viel vom Kaufpreis Sie bereits gezahlt haben.
Auch die notarielle Beurkundung garantiert weder die Fertigstellung des Baus noch die Zahlungsfähigkeit des Bauträgers oder die automatische Rückzahlung Ihres Geldes. Je größer der Anteil des Kaufpreises, den Sie für eine unfertige Immobilie zahlen, desto höher das Risiko.
Mein Vorvertrag ist notariell beurkundet. Kann ich die Anzahlung unmittelbar vollstrecken lassen?
In der Praxis kommt es häufig zu folgendem Missverständnis:
„Ich habe 80.000 Euro gezahlt, die Frist ist abgelaufen und der Vorvertrag bezeichnet sich als Vollstreckungstitel. Warum kann der Gerichtsvollzieher mein Geld nicht zurückholen?“
Die Antwort: Die notarielle Beurkundung und die Formulierung „Vollstreckungstitel“ erlauben nicht automatisch eine Zwangsvollstreckung zur Rückzahlung der Anzahlung.
Eine unmittelbare Vollstreckung ist nur in bestimmten Fällen möglich. Entscheidend ist der tatsächliche Inhalt der Urkunde, nicht die Standardformulierung des Notars.
Leiten Sie die Vollstreckung ohne geeigneten Titel ein, kann der Bauträger Einwendungen gegen die Zwangsvollstreckung erheben. Das Verfahren kann aufgehoben werden – mit Zeitverlust und zusätzlichen Kosten. Lassen Sie die Urkunde daher anwaltlich prüfen, bevor Sie einen Gerichtsvollzieher beauftragen.
Rechtliche Unterstützung bei der ZwangsvollstreckungDer Bauträger verschiebt die Übergabe und verlangt Nachträge. Müssen Sie unterschreiben?
Nein. Ein Nachtrag ändert den bestehenden Vorvertrag im gegenseitigen Einvernehmen. Allein durch eine Aufforderung kann der Bauträger Sie nicht verpflichten, einen neuen Termin zu akzeptieren.
Achten Sie jedoch darauf, was Sie unterschreiben: Ein scheinbar harmloser Nachtrag kann Verzichtserklärungen oder Änderungen enthalten, die Ihr Recht auf Rückzahlung beeinträchtigen. Die Prüfung sollte vor der Unterschrift erfolgen, nicht danach.
Ist eine fehlende Bankfinanzierung höhere Gewalt?
Nicht automatisch. Verweigerte Finanzierung, höhere Materialpreise oder Verzögerungen bei Subunternehmen befreien den Bauträger für sich genommen nicht von seiner Haftung.
Das Nordis-Gesetz 2026: Schutz und Grenzen
Der Fall Nordis hat gezeigt, wie riskant eine sehr hohe Anzahlung vor dem Bau der Immobilie sein kann. Vor diesem Hintergrund wurde das Gesetz Nr. 207/2025, allgemein „Nordis-Gesetz“ genannt, verabschiedet. Es führte neue Regeln für den Verkauf künftiger Wohnimmobilien ein, wurde am 8. Dezember 2025 veröffentlicht und gilt in Teilen seit dem 8. März 2026.
Drei Punkte, die viele Käufer missverstehen:
- Die Grenze von 5 % betrifft die Reservierungsvereinbarung, nicht jede Anzahlung aufgrund eines Vorvertrags.
- Das gesonderte Bankkonto, auf das die Anzahlungen eingezahlt werden, ist keine Garantie, dass Sie Ihr Geld zurückerhalten.
- Die neuen Regeln gelten nicht automatisch für Vorverträge, die vor ihrem Inkrafttreten geschlossen wurden.
Was das Nordis-Gesetz konkret für Ihren Vertrag bedeutet, hängt vom Datum der Unterzeichnung, der Art der Immobilie und den vereinbarten Klauseln ab.
Wie können Sie die Anzahlung zurückfordern, wenn der Bauträger nicht baut?
Je nach Umständen können Sie die Auflösung des Vorvertrags und die Rückzahlung der Anzahlung verlangen, unter Umständen auch Vertragsstrafen oder Schadensersatz für nachgewiesene Verluste.
Nicht jede Verzögerung rechtfertigt jedoch die Vertragsauflösung, und eine fehlerhafte Mahnung kann Ihr Vorgehen gefährden. In bestimmten Fällen kann zudem beantragt werden, Vermögenswerte des Bauträgers bis zur Entscheidung des Rechtsstreits zu sichern.
Ein günstiges Urteil bedeutet nicht automatisch, dass das Geld zurückfließt: Hat der Bauträger kein Vermögen mehr, kann die Vollstreckung schwierig sein. Deshalb kommt es darauf an, was Sie wann unternehmen.
Beratung und Prozessvertretung im Zivilrecht in IașiWenn Sie die Immobilie statt der Anzahlung möchten: das vertragsersetzende Urteil
Verweigert der Bauträger ohne berechtigten Grund den Abschluss des endgültigen Vertrags, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen ein Urteil beantragen, das den Kaufvertrag ersetzt.
Achten Sie auf die Frist: Die Klage muss innerhalb von sechs Monaten ab dem Tag erhoben werden, an dem der endgültige Vertrag hätte geschlossen werden müssen. Nach Ablauf dieser Frist kann dieser Weg verloren sein.
Was geschieht bei Insolvenz des Bauträgers?
Eine Insolvenz verändert die Möglichkeiten des Käufers erheblich. Weder der Vorvertrag noch der Zahlungsnachweis garantieren die Übergabe der Immobilie oder die vollständige Rückzahlung der Anzahlung.
Im Insolvenzverfahren gelten strenge Fristen, und bestimmte Sicherheiten können darüber entscheiden, ob Sie einen Teil Ihres Geldes zurückerhalten oder alles verlieren – allerdings nur, wenn sie rechtzeitig geltend gemacht werden. Das Nordis-Gesetz macht nicht automatisch alle Käufer zu bevorrechtigten Gläubigern.
Steht die Baustelle still oder hat der Bauträger finanzielle Schwierigkeiten, warten Sie nicht die Eröffnung des Insolvenzverfahrens ab, bevor Sie rechtlichen Rat einholen.
Welche Vorvertragsklauseln sollten Sie aufmerksam machen?
Manche Vorverträge werden ausschließlich vom Bauträger verfasst und als Standardformulare vorgelegt. Besonders sorgfältig zu prüfen sind Bestimmungen, nach denen:
- der Bauträger die Übergabe ohne klare Grenzen einseitig verschieben kann;
- der Käufer bei Nichterfüllung die Anzahlung verliert, während den Bauträger keine vergleichbaren Folgen treffen;
- die Rückzahlung von unklaren oder schwer erfüllbaren Bedingungen abhängt;
Manche Klauseln können nach rumänischem Verbraucherrecht sogar missbräuchlich sein. Das lässt sich jedoch nur anhand des konkreten Vertrags beurteilen.
Was sollten Sie vor der Anzahlung prüfen?
Bevor Sie einen größeren Betrag für eine Immobilie überweisen, die erst noch gebaut wird – Wohnung, Haus oder Doppelhaushälfte –, sollten das Grundstück, die Baugenehmigung, die Lage des Bauträgers und vor allem die Klauseln geprüft werden, die regeln, wann und wie Sie Ihr Geld zurückerhalten.
Eine Prüfung des Vorvertrags vor der Unterschrift ist in der Regel deutlich einfacher und günstiger als ein Prozess um die Rückzahlung der Anzahlung. Ein attraktiver Preis gleicht einen Vertrag nicht aus, der Ihnen keine wirksamen Rechtsbehelfe lässt.
Bereits unterschrieben und der Bauträger ist im Verzug: Welche Schritte helfen?
1. Unterlagen zusammentragen. Vorvertrag, Nachträge, Zahlungsbelege und Korrespondenz mit dem Bauträger.
2. Nicht automatisch eine weitere Verlängerung unterschreiben. Jeder Nachtrag sollte vor der Unterschrift geprüft werden.
3. Rechtlichen Rat einholen, bevor Sie eine Mahnung versenden oder einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Die Reihenfolge der Schritte und die Fristen können über das Ergebnis entscheiden.
Vor einer weiteren Verlängerung anwaltlichen Rat einholen
Der Erwerb einer Wohnimmobilie vor Fertigstellung, ob Wohnung, Haus oder Doppelhaushälfte, kann eine Chance sein. Ohne angemessene Sicherheiten bedeutet eine hohe Anzahlung jedoch auch ein hohes Risiko.
Die notarielle Unterzeichnung des Vorvertrags macht Sie nicht zum Eigentümer und garantiert keine Rückzahlung durch den Gerichtsvollzieher. Das Nordis-Gesetz hat zusätzliche Regeln eingeführt, gewährleistet aber weder die Fertigstellung sämtlicher Projekte noch die automatische Rückzahlung der Anzahlungen.
Bei wiederholten Verzögerungen, vorgeschlagenen Nachträgen oder verweigerter Rückzahlung kann eine frühzeitige rechtliche Prüfung Rechtsverluste verhindern und den geeigneten Weg aufzeigen.
Anwältin in Iași: Vorvertragsprüfung und Rückforderung von Immobilienanzahlungen
Rechtsanwältin Andreea Chelaru, seit 2008 Mitglied der Anwaltskammer Iași, unterstützt im Zivilrecht, insbesondere bei der Prüfung von Vorverträgen, vertraglicher Nichterfüllung und Forderungseinzug.
Haben Sie für eine nicht übergebene Immobilie eine Anzahlung geleistet? Vereinbaren Sie einen Beratungstermin zur Prüfung des Vorvertrags, der Nachträge und Ihrer rechtlichen Möglichkeiten.
Aktualisiert am 15. Oktober 2026. Dieser Artikel informiert allgemein über rumänisches Recht. Die geeignete Lösung hängt von den Unterlagen, deren Abschlussdatum und den Umständen des Einzelfalls ab. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
Vorvertrag prüfen lassenGesetzliche Grundlagen und weitere Quellen
Häufige Fragen
Weitere Fragen?Ich habe 90 % des Preises gezahlt. Bin ich Eigentümer?
Nein. Der Vorvertrag und die Anzahlung übertragen für sich genommen kein Eigentum an der Immobilie.
Im Vorvertrag steht „Vollstreckungstitel“. Kann ich die Anzahlung unmittelbar vollstrecken lassen?
Nicht automatisch. Eine unmittelbare Vollstreckung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich; in vielen Fällen ist zunächst ein Gerichtsverfahren erforderlich.
Entfällt die Haftung des Bauträgers, wenn die Bank das Projekt nicht mehr finanziert?
Nicht automatisch. Finanzierungsprobleme stellen für sich genommen keine höhere Gewalt dar.
Muss ich einen weiteren Nachtrag unterschreiben?
Nein. Eine Fristverlängerung setzt die Einigung der Parteien voraus und sollte vor der Unterzeichnung geprüft werden.
Verbietet das Nordis-Gesetz Anzahlungen über 5 %?
Nein. Die Grenze von 5 % gilt für die gesetzlich erfassten Reservierungsvereinbarungen, nicht für sämtliche Anzahlungen aufgrund von Kaufvorverträgen.
Innerhalb welcher Frist kann ich gerichtlich die versprochene Immobilie verlangen?
Für die Klage auf ein vertragsersetzendes Urteil beträgt die Frist sechs Monate ab dem Tag, an dem der Vertrag hätte geschlossen werden müssen. Für andere Klagen können andere Fristen gelten.
Bekomme ich bei Insolvenz des Bauträgers mein gesamtes Geld zurück?
Eine allgemeine Garantie besteht nicht. Das Ergebnis hängt vom Vertrag, dem Vermögen des Bauträgers, möglichen Sicherheiten und dem Insolvenzverfahren ab.
